Mais-valias na venda de imóvel herdado: como calcular o IRS

A venda de um imóvel é uma "alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis" e o ganho que dela resulta é uma mais-valia da categoria G do IRS (artigo 10.º n.º 1 alínea a) do Código do IRS). O ganho sujeito a imposto é a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição (artigo 10.º n.º 4). Quem paga é cada herdeiro, na proporção da sua quota no imóvel, no ano em que a venda se realiza. A herança indivisa não tem IRS próprio: se três irmãos vendem em conjunto a casa dos pais, cada um declara um terço do valor de venda e um terço do valor de aquisição no seu próprio IRS.

Antes de vender, o imóvel tem de estar registado em nome dos herdeiros (ou da herança indivisa) e a matriz atualizada nas Finanças. Os passos prévios estão explicados em habilitação de herdeiros e heranças em Portugal. Para localizar todos os imóveis e o respetivo VPT, consulte como descobrir os bens do falecido.

O artigo 45.º n.º 1 do CIRS diz que, nos bens adquiridos a título gratuito (herança ou doação), o valor de aquisição é o valor que foi considerado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo ou, se o imposto não foi devido, o valor que serviria de base a essa liquidação. Pelo Código do Imposto do Selo, esse valor é o valor patrimonial tributário do imóvel constante da matriz à data da transmissão, ou seja, à data do óbito.

Isto tem três consequências práticas:

• → Herdeiros isentos de Imposto do Selo (cônjuge, filhos, pais) usam o mesmo VPT. A isenção não altera o valor de aquisição, porque a lei manda usar o valor "que serviria de base" à liquidação
• → O preço que o falecido pagou é irrelevante. Se os pais compraram a casa por 50.000 EUR em 1995 e o VPT à data do óbito era 80.000 EUR, o valor de aquisição dos filhos é 80.000 EUR
• → Um VPT desatualizado prejudica-o. Muitos imóveis antigos têm VPT muito abaixo do mercado. Se o falecido nunca pediu a reavaliação, o VPT à data da morte é o que fica e a mais-valia futura será maior. Pedir a atualização do VPT depois do óbito já não altera o valor de aquisição, embora possa reduzir o IMI

O VPT consta da caderneta predial, que pode obter no Portal das Finanças. A declaração de Imposto do Selo da herança (modelo 1), entregue pelo cabeça de casal até ao fim do 3.º mês seguinte ao óbito, fixa este valor. Veja os detalhes do imposto na página heranças: quotas, Imposto do Selo e prazos.

Data de aquisição: o dia do óbito

A sucessão abre-se no momento da morte (artigo 2031.º do Código Civil) e é essa a data de aquisição que a Autoridade Tributária considera para o herdeiro, mesmo que a habilitação de herdeiros, o registo predial ou a partilha só aconteçam anos depois. A data do óbito manda em duas coisas: no coeficiente de desvalorização que se aplica ao VPT e na exclusão dos imóveis adquiridos antes de 1989.

Mais-valia = valor de realização - (VPT à data do óbito x coeficiente) - despesas e encargos

Os coeficientes mais recentes são os da Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro, para bens vendidos em 2025: 1,28 para aquisições em 2010, 1,20 para 2012 a 2015, 1,17 para 2018 a 2020, 1,16 para 2021, 1,06 para 2022, 1,02 para 2023 e 1,00 para 2024. A portaria para as vendas de 2026 é publicada habitualmente em novembro; os valores costumam variar pouco de ano para ano.

A Ana herdou sozinha a casa da mãe, que morreu em março de 2020. Nessa data o VPT era de 80.000 EUR. Em 2026 vende a casa por 200.000 EUR. Pagou 10.000 EUR de comissão à imobiliária, 500 EUR de certificado energético e registos e, em 2023, 6.000 EUR de obras na cozinha com fatura. A casa nunca foi a residência da Ana. Usa-se o coeficiente de 1,17 (o da portaria de 2025 para aquisições em 2020, a título ilustrativo).

A taxa marginal depende do escalão em que os 44.950 EUR caem depois de somados aos outros rendimentos da Ana. Para um rendimento coletável médio, o acréscimo é tributado a taxas entre 32% e 45%. Se a Ana tivesse um irmão com metade da casa, cada um declararia 100.000 EUR de realização, 46.800 EUR de aquisição corrigida e 8.250 EUR de despesas, e cada um englobaria 22.475 EUR. Quando os herdeiros são vários, a progressividade fica diluída e o imposto total é normalmente menor.

Se a Ana tivesse vendido em 2021, menos de 24 meses após o óbito, não haveria coeficiente e a mais-valia seria de 200.000 - 80.000 - 16.500 = 103.500 EUR. Se tivesse usado por engano o preço de compra da mãe (50.000 EUR em 1995) como valor de aquisição, declararia uma mais-valia maior do que a devida e pagaria imposto a mais.

Até 2022 os não residentes pagavam uma taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia, regime que os tribunais europeus consideraram discriminatório. A Lei n.º 24-D/2022 (Orçamento do Estado para 2023) revogou essa taxa. Desde 1 de janeiro de 2023 a regra é a mesma para todos: 50% do saldo das mais-valias é obrigatoriamente englobado e tributado às taxas gerais progressivas do artigo 68.º do CIRS. Para determinar a taxa, a AT considera os restantes rendimentos do não residente, incluindo os obtidos fora de Portugal, embora só tribute a mais-valia portuguesa. A Autoridade Tributária clarificou o regime no Ofício-Circulado n.º 20255, de 14 de abril de 2023.

• → O herdeiro não residente entrega a declaração modelo 3 em Portugal, com o anexo G, no ano seguinte à venda
• → Residentes fora da UE ou do Espaço Económico Europeu precisam de representante fiscal em Portugal
• → O imposto pago em Portugal é normalmente creditado no país de residência ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação

Herdeiros emigrados encontram os restantes passos em morte e herança com ligação ao estrangeiro.

Na partilha da herança, é comum um herdeiro ficar com a casa inteira e compensar os outros em dinheiro (tornas). Para o IRS, esse herdeiro passa a ter duas parcelas do mesmo imóvel, com origens diferentes:

Quando este herdeiro vender a casa, declara as duas parcelas em linhas separadas do anexo G, cada uma com a sua data, o seu valor e o seu coeficiente. A parcela adquirida com tornas tem normalmente um valor de aquisição mais alto (o valor da partilha, não o VPT) e por isso gera menos imposto. O IMT e o Imposto do Selo pagos sobre o excesso entram como despesas de aquisição.

E quem recebe as tornas? A Autoridade Tributária tem entendido que receber tornas equivale a vender onerosamente a sua quota no imóvel, com mais-valia calculada entre as tornas recebidas e a quota do VPT à data do óbito. Este entendimento é contestado nos tribunais. O Supremo Tribunal Administrativo, em acórdão de uniformização de jurisprudência de 17 de dezembro de 2025 (processo 0136/25.5BALSB), decidiu que a venda do quinhão hereditário não é uma alienação de direitos reais sobre imóveis e por isso não gera mais-valia tributável. Dado que a partilha com tornas tem contornos próprios, quem está nesta situação deve ponderar um pedido de informação vinculativa à AT (artigo 68.º da Lei Geral Tributária) antes de declarar.

A venda declara-se no ano seguinte, entre 1 de abril e 30 de junho, na declaração modelo 3 com o anexo G (ou anexo G1 se o óbito foi anterior a 1989). A AT já conhece a escritura, por isso a omissão é detetada. No quadro 4 do anexo G preenche-se, por imóvel e por titular:

• → Realização: ano e mês da escritura de venda e valor de realização (a sua quota)
• → Aquisição: ano e mês do óbito e valor de aquisição (a sua quota do VPT à data do óbito). O coeficiente é aplicado automaticamente pela AT a partir da data indicada
• → Despesas e encargos: a sua quota das comissões, certificados, registos, impostos e obras dos últimos 12 anos, com faturas guardadas durante quatro anos
• → Identificação matricial: freguesia, tipo (urbano ou rústico), artigo, fração e a quota-parte em percentagem
• → Reinvestimento: se aplicável, a intenção e o montante a reinvestir declaram-se no quadro próprio do anexo G no ano da venda

Se o falecido morreu no mesmo ano em que a casa foi vendida, há duas declarações distintas: a do falecido, pelos rendimentos até à morte, explicada em IRS do falecido, e a de cada herdeiro, com a mais-valia. A visão geral das obrigações fiscais após um óbito está em finanças do falecido.

• Usar o preço a que o falecido comprou. O valor de aquisição do herdeiro é o VPT à data do óbito. Usar o preço antigo, quase sempre mais baixo, aumenta o imposto sem razão.
• Contar com a exclusão pré-1989 pela data da compra. O que conta é a data do óbito. Uma casa comprada em 1970 por pais que morreram em 2012 não está excluída.
• Esquecer o coeficiente. Passados mais de 24 meses desde o óbito, o VPT é corrigido. Indique a data certa do óbito no anexo G para que a AT o aplique.
• Declarar o imóvel inteiro quando só tem uma quota. Cada herdeiro declara a sua percentagem de realização, de aquisição e de despesas.
• Perder as faturas das obras. Só contam obras comprovadas, dos últimos 12 anos, com fatura. Obras pagas em dinheiro sem documento não reduzem a mais-valia.
• Invocar reinvestimento numa casa onde nunca viveu. A exclusão por reinvestimento exige que o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente com domicílio fiscal há 12 meses.
• Não declarar por ter havido menos-valia ou exclusão. A venda declara-se sempre, no anexo G ou G1, mesmo sem imposto a pagar.

Vender uma casa herdada paga IRS?

Sim, em regra. A diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição (o valor patrimonial tributário à data do óbito, corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda e acrescido das despesas dedutíveis) é uma mais-valia. Para residentes e não residentes, só 50% desse ganho é englobado e tributado às taxas progressivas do IRS. Há exclusão total se o óbito ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989.

Qual é o valor de aquisição de um imóvel herdado para efeitos de IRS?

É o valor que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo na herança ou, se houve isenção, o valor que serviria de base (artigo 45.º n.º 1 do CIRS). Na prática é o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel à data do óbito. Não é o preço pelo qual o falecido comprou o imóvel nem o valor de mercado.

Qual é a data de aquisição de um imóvel herdado?

A data do óbito do autor da herança, que é a data da abertura da sucessão. Não conta a data da escritura de habilitação de herdeiros nem a data da partilha. Essa data determina o coeficiente de desvalorização aplicável e se o imóvel beneficia da exclusão para aquisições anteriores a 1989.

A isenção de mais-valias para imóveis anteriores a 1989 aplica-se a heranças?

Só se o óbito ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989. O que conta é a data em que o herdeiro adquiriu, ou seja, a data da morte, e não a data em que o falecido comprou o imóvel. Se o pai comprou a casa em 1975 mas morreu em 2015, a venda pelos filhos é tributada. Se o óbito foi em 1985, a venda está excluída e declara-se no anexo G1.

Posso evitar o IRS reinvestindo o valor da venda da casa herdada?

Só se o imóvel herdado era a sua habitação própria e permanente, com domicílio fiscal lá há pelo menos 12 meses, e reinvestir o valor de venda noutra habitação própria e permanente entre os 24 meses anteriores e os 36 meses seguintes (artigo 10.º n.º 5 do CIRS). Uma casa herdada que não era a sua residência não beneficia deste regime. Entre 2026 e 2029 existe ainda a exclusão por reinvestimento em imóveis para arrendamento com renda limitada, que abrange outros imóveis destinados a habitação.

Como se calcula a mais-valia quando houve partilha com tornas?

O imóvel passa a ter duas parcelas com datas e valores de aquisição diferentes. A parte correspondente à quota hereditária foi adquirida por herança, na data do óbito e pelo VPT dessa data. O excesso, adquirido na partilha a troco de tornas, é uma aquisição onerosa, com a data da partilha e o valor pago em tornas (sobre o qual incidiu IMT). No anexo G declaram-se as duas parcelas em linhas separadas.

Os não residentes pagam menos IRS na venda de um imóvel herdado em Portugal?

Não. Desde 1 de janeiro de 2023 (Lei n.º 24-D/2022) os não residentes seguem a mesma regra dos residentes: 50% da mais-valia é obrigatoriamente englobada e tributada às taxas progressivas, considerando os restantes rendimentos para apurar a taxa. Terminou a taxa autónoma de 28% sobre a totalidade do ganho. O herdeiro não residente entrega a declaração modelo 3 em Portugal com o anexo G.

Onde se declara a venda de um imóvel herdado no IRS?

No anexo G da declaração modelo 3 do ano da venda, entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. No quadro 4 indica-se o ano e mês da venda e o valor de realização, o ano e mês do óbito e o valor de aquisição (VPT à data do óbito), as despesas e encargos e a identificação matricial do imóvel com a quota-parte de cada herdeiro. Se o óbito foi anterior a 1989, usa-se o anexo G1.

Onde verificar esta informação

• → CIRS, artigo 10.º - Mais-valias (incidência, reinvestimento, exclusões)
• → CIRS, artigo 43.º (tributação de 50% do saldo)
• → CIRS, artigo 45.º (valor de aquisição a título gratuito)
• → CIRS, artigo 50.º (correção monetária) e artigo 51.º (despesas e encargos)
• → Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro (coeficientes de desvalorização da moeda para bens alienados em 2025)
• → Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, artigo 5.º (regime transitório dos imóveis adquiridos antes de 1989)
• → Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2023, não residentes) e Ofício-Circulado n.º 20255, de 14 de abril de 2023, da Autoridade Tributária
• → Acórdão do STA de 17 de dezembro de 2025, processo 0136/25.5BALSB (venda de quinhão hereditário)
• → Ordem dos Contabilistas Certificados - parecer técnico sobre mais-valias na venda de imóvel herdado